Slide 1
Slide 2
Slide 3

Vì sao người chuyển nhượng bất động sản kê khai giá thấp và đâu là "Giải pháp"?

Thứ bảy, 14/05/2022 - 11:33 AM

VÌ SAO NGƯỜI CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN KÊ KHAI GIÁ THẤP

VÀ ĐÂU LÀ GIẢI PHÁP?

 

Trước tình trạng người chuyển nhượng bất động sản (“BĐS”) kê khai giá thấp hơn thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, gần đây Bộ Tài chính liên tục ban hành các công văn nhắc nhở các cơ quan thuế địa phương yêu cầu người chuyển nhượng BĐS kê khai thuế đúng với giá chuyển nhượng thực tế nhằm chống thất thu ngân sách. Cụ thể Công văn số 438/BTC-VP ngày 12/01/2022, Công văn số 14257/BTC-VP ngày 15/12/2021, trước đó là Công văn số 5235/TCT-DNNCN ngày 16/12/2019 của Tổng cục thuế. Bên cạnh đó Bộ Tài chính yêu cầu Bộ Công an hỗ trợ trong quá trình chống thất thu thuế chuyển nhượng BĐS, ngày 22/02/2022 Bộ Tư pháp cũng đã ban hành Công văn số 489/BTP-BTTP nhắc nhở các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu là các doanh nghiệp kinh tư doanh BĐS kê khai đúng giá giao dịch thật nhằm chống thất thu thuế. Mới nhất, ngày 28/4/2022 Bộ Tài chính ban hành Công văn số 3849/BTC-TCT về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản. Vậy vì sao lại xảy ra tình trạng người chuyển nhượng bất động sản kê khai giá thấp?

 

PHÁP LUẬT VỀ THUẾ CHUYỂN NHƯỢNG BĐS QUY ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?

 

Đối với cá nhân chuyển nhượng BĐS, luật Thuế thu nhập cá nhân quy định đối vớ cá nhân cư trú có chuyển nhượng BĐS trong hoặc ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú chuyển nhượng BĐS trong lãnh thổ Việt Nam[1]. Về thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định tại Điều 22 Nghị định 65/2013 là 25% trên thu nhập tính thuế, thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn và các chi phí liên quan tức là chi phí được trừ. Trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng[2]. Sau đó Nghị định 12/2015 sửa đổi chỉ áp dụng một cách tính là 2% trên giá chuyển nhượng[3]. Đối với cá nhân chuyển nhượng BĐS thì cách tính 2% trên giá chuyển nhượng là cách dễ áp dụng nhất, tuy nhiên từ đây sẽ xảy ra tình trạng kê khai giá thấp để giảm đi số tiền thuế phải nộp của người chuyển nhượng, điều này gây thất thu cho ngân sách một khoản thuế thu nhập cá nhân nên Bộ Tài chính phải vào cuộc siết chặt việc kê khai giá chuyển nhượng.

 

Đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp đối với chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 20%[4]. Tình trạng kê khai giá thấp đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS ít xảy ra hơn đối với cá nhân chuyển nhượng BĐS do phương pháp tính thuế minh bạch hơn.

QUY ĐỊNH VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN NHƯỢNG BĐS LẠC HẬU, THIẾU CÔNG BẰNG

 

Thị trường BĐS tại Việt Nam là thị trường sôi động nhất, ở đó việc mua bán diễn ra thường xuyên nhưng luật thuế Thu nhập cá nhân ra đời từ năm 2007 qua hai lần sửa đổi năm 2012 và 2014 nhưng những lần sửa đổi này cũng chỉ ở một số nội dung đơn lẻ không giải quyết một cách triệt để những bất cập của luật mà ở đó những quy định không còn phù hợp với thực tế, không bắt kịp những thay đổi của thị trường.

 

Phương pháp tính thuế áp dụng đối với cá nhân chuyển nhượng BĐS là 2% trên giá chuyển nhượng bộc lộ nhiều điểm yếu chết người, ở đó người chuyển nhượng và người mua thỏa thuận ghi thấp hơn giá thực tế giao dịch. Điều này qua mặt hàng loạt cơ quan tổ chức có trách nhiệm hay không có trách nhiệm quản lý nguồn thu như tổ chức hành nghề công chứng, văn phòng đăng ký đất đai và đặc biệt là cơ quan thuế - người mà được Nhà nước giao cho trách nhiệm thu thuế. Đối với công chứng viên việc ghi giá bán trên hợp đồng là do các bên thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm, đồng thời không yêu cầu công chứng viên xác minh, do đó cũng khó quy trách nhiệm cho công chứng viên trong việc chứng nhận hợp đồng có ghi giá thấp. Chuyện “bắt tay” kê khai giá thấp của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng BĐS dễ dàng qua mặt cơ quan thuế, điều này diễn ra trong một thời gian dài, với mọi thành phần không chỉ với người dân bình thường trong xã hội, kể cả một số cán bộ công chức cũng lợi dụng để kê khai giá thấp trốn thuế. Việc khai giá thấp trốn thuế khá phổ biến đôi khi người nộp thuế cảm thấy rất bình thường vì xung quanh ai cũng làm như vậy, do các chế tài còn quá nhẹ họ nghĩ rằng cùng lắm là kê khai lại hoặc chỉ bị xử phạt vi phạm hành chính với số tiền phạt bằng 20% số tiền thuế khai thiếu[5]. Với mức phạt này thì không đủ răng đe người chuyển nhượng BĐS vì số tiền mà họ hưởng lợi từ việc khai giá thấp nếu trót lọt vẫn cao hơn nhiều so với số tiền bị phạt, cũng theo họ dễ gì bị phát hiện mà xử phạt. Hành vi này vi phạm luật Quản lý thuế đó là “Cố tình không kê khai hoặc kê khai thuế không đầy đủ, kịp thời, chính xác về số tiền thuế phải nộp”[6]. Đối với những trường hợp này cơ quan thuế có quyền ấn định thuế vì luật Quản lý thuế đã xác định đây là hành vi “khai thuế không đầy đủ, trung thực, chính xác về căn cứ tính thuế”[7]. Tuy nhiên hầu hết các trường hợp kê khai không đúng cơ quan thuế yêu cầu người nộp thuế kê khai bổ sung, nên hiện nay số lượng hồ sơ kê khai thuế chuyển nhượng bị trả về là rất nhiều, không chỉ tại TP.Hồ Chí Minh mà ở các tỉnh cũng xảy ra tình trạng này[8]. Chỉ trừ khi có dấu hiệu cấu thành tội “trốn thuế” theo Điều 200 Bộ luật Hình sự thì cơ quan thuế mới chuyển hồ sơ qua cho cơ quan công an điều tra. Không phải trường hợp nào cũng bị khởi tố, chỉ khi có đầy đủ chứng cứ và hành vi đó có đủ yết tố cấu thành tội trốn thuế, mà trong đó số tiền trốn thuế phải từ 100 triệu đồng trở lên hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự[9].

 

Rất ít trường hợp trốn thuế khi chuyển nhượng BĐS bị xử lý hình sự một phần vì quy định pháp luật chưa mạnh tay xử lý những trường hợp kê khai giá thấp nên tình trạng đó diễn ra trong một thời gian dài làm cho mất tính răn đe, người nộp thuế không sợ sinh ra nhờn thuốc. Nên rất cần có các quy định mang tính đồng bộ và chế tài mạnh mẽ hơn thì người nộp thuế mới tuân thủ.

 

Vì sao người nhận chuyển nhượng BĐS “bắt tay” với người chuyển nhượng BĐS kê khai giá thấp? Bởi trong sâu xa điều này cũng có lợi cho người nhận chuyển nhượng vì nếu ghi giá cao thì người chuyển nhượng sẽ cộng số tiền nộp thuế vào giá chuyển nhượng, khi đó người nhận chuyển nhượng sẽ phải trả thêm một khoản tiền nữa cho phần chênh lệch này. Vì vậy việc “bắt tay”, thông đồng với người chuyển nhượng ghi giá thấp có lợi cho đôi bên chỉ mỗi tội Nhà nước bị thất thu thuế.

 

Một điều nữa cho thấy sự thiếu công bằng đó là khi Nhà nước thu hồi thì bồi thường cho dân theo giá Nhà nước quy định, không bồi thường theo giá thị trường, trong khi đó người dân khi chuyển nhượng đất thì lại phải kê khai nộp thuế theo giá thị trường. Ở đây cho thấy sự thiếu công bằng giữa hai chủ thể là Nhà nước và người sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất hỗ trợ, bồi thường cho người bị thu hồi với mức hỗ trợ, bồi thường không tương xứng với giá thị trường. Nên chăng việc bồi thường đất của người dân Nhà nước phải áp dụng theo giá thị trường hoặc Nhà nước người dân khi chuyển nhượng BĐS nộp thuế theo khung giá không thấp hơn giá của Nhà nước công bố?

CẦN PHẢI SỬA ĐỔI

 

Phương pháp tính thuế hiện nay bộc lộ nhiều điều bất cập đó là (i) Không khuyến khích người chuyển nhượng kê khai đúng, vì kê khai thấp hơn giá thực tế giúp họ nộp thuế ít hơn. (ii) Không khuyến khích người nhận chuyển nhượng BĐS yêu cầu (ràng buộc) người chuyển nhượng BĐS kê khai đúng giá, vì khi người nhận chuyển nhượng có nhu cầu bán ra họ cũng sẽ kê khai thấp như khi mua vào. (iii) Các chi phí đầu tư vào BĐS không được xem xét, giả sử người mua khi mua BĐS vào họ đầu tư vào đó thì các khoản đầu tư này dù có chứng từ hợp lý, hợp lệ theo quy định thì cũng không được Nhà nước xem xét khấu trừ làm giảm nghĩa vụ nộp thuế cho họ, các chi phí này người mua và đầu tư vào BĐS sẽ phải tự gánh chịu trừ trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS được tính thuế theo phương pháp khấu trừ thì sẽ được hạch toán các chi phí này (iv) Phương pháp tính 2% trên giá chuyển nhượng là phương pháp quá lạc hậu vì tình trạng thuế chồng thuế, theo đó người chuyển nhượng sau (người mua) lại phải nộp thuế trên số tiền mà người chuyển nhượng trước đã nộp trước đó cộng thêm phần tiền thuế trên số tiền chênh lệch khi bán ra BĐS đã mua. Cách tính 2% trên giá bán những có những nhược điểm giống như nhược điểm của luật thuế Doanh thu năm 1990 mà sau này luật thuế Giá trị gia tăng mới khắc phục được tình trạng thuế chồng thuế của luật thuế Doanh thu. (v) Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS dựa trên 2% giá bán không cần biết người chuyển nhượng BĐS có lời hay không khi chuyển nhượng BĐS, vì trong thực tế không phải lúc nào mua và bán BĐS cũng có lời.

 

Không những thế phương pháp tính thuế dựa trên 2% giá chuyển nhượng dễ dàng tạo ra địa dư cho tham nhũng, chỉ cần cán bộ thuế không đồng ý giá người chuyển nhượng kê khai hoặc hăm dọa sẽ chuyển hồ sơ cho công an thì người chuyển nhượng BĐS muốn yên chuyện phải “biết điều” với cán bộ thuế để được chấp nhận.

 

Hiện nay ngoài sự tự nguyện mang tính ràng buộc thì lại có quy định “trường hợp trên giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai”[10] nên người chuyển nhượng BĐS dựa vào quy định này nhầm tưởng rằng mình không vi phạm pháp luật nếu kê khai giá thấp hơn giá thực tế thì Nhà nước sẽ áp dụng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành.

 

Một điểm hạn chế rất lớn trong việc đánh thuế chuyển nhượng BĐS là đối với các hoạt động ủy quyền  BĐS mà ở đó “ngưi được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật”[11] thì đều phải nộp thuế như người chuyển nhượng BĐS, không cần biết đây là ủy quyền thật hay chuyển nhượng BĐS được che đậy dưới hình thức ủy quyền để không phải nộp thuế. Quy định này ở chừng mực nào đó vô hình trung đã làm méo mó chế định ủy quyền đã được quy định trong Bộ luật Dân sự. Quy định này không có trong luật Thuế thu nhập cá nhân nhưng được lồng ghép trong Nghị định số 65/2013. Điều này hoàn toàn trái với nguyên tắc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật được quy định trong luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật đó là “đảm bảo tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật”[12]. Nghĩa là Nghị định số 65/2013 là văn bản hướng dẫn thì không được trái với luật Thuế thu nhập cá nhân. Khi quy này được ban hành đã gặp rất nhiều sự phản đối của dư luận, trong suốt quá trình thực thi nghị định này đã xảy ra rất nhiều xung đột giữa người ủy quyền BĐS và cơ quan thuế, nhiều vụ tranh chấp phải thông qua giải quyết ở tòa án thì người bị đánh thuế do ủy quyền mới được minh oan.

 

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo luật thuế Thu nhập cá nhân thay thế cho luật thuế Thu nhập cá nhân hiện hành vì đã quá lạc hậu, không điều chỉnh kịp thời so với sự phát triển của thị trường BĐS, nên ngoài việc sửa đổi, bổ sung toàn diện, đầy đủ các nội dung khác thì luật mới cần phải khắc phục triệt để những nhược điểm nêu trên. Đó là cần thay đổi phương pháp tính thuế chuyển nhượng BĐS và đồng thời xây dựng biểu thuế lũy tiến từng phần giống như cách tính thuế thu nhập cá nhân từ tiền lương, nghĩa là số tiền chuyển nhượng càng lớn thì thuế suất giảm dần vì như thế mới làm cho người nộp thuế không cảm thấy mình bị đánh thuế nặng và tạo sự công bằng trong việc nộp thuế chứ không phải chính sách “cào bằng” 2% như hiện nay. Các chi phí của người mua BĐS cần được tính đúng, tính đủ và linh hoạt hơn để Nhà nước thừa nhận các chi phí này của người mua và sở hữu BĐS, do đó sau khi chuyển nhượng họ sẽ được khấu trừ chi phí này nhằm giảm bớt nghĩa vụ của người nộp thuế mà không làm giảm nguồn thu cho ngân sách.

 

Song song với việc sửa đổi luật thuế Thu nhập cá nhân cần có những quy định mang tính bắt buộc như bên mua phải thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng qua ngân hàng không dùng tiền mặt. Đồng thời cơ quan thuế cần xây dựng dữ liệu về thị trường BĐS, đặc biệt lưu ý đến thông tin mua bán giao dịch mà chủ sở hữu BĐS đã rao bán trước đó trên phương tiện truyền thông trước ngày giao dịch, những dữ liệu này sẽ “tố cáo” người chuyển nhượng BĐS nếu kê khai chênh lệch quá lớn so với giá đã rao bán. Cơ quan thuế cũng có thể áp dụng giá so sánh giữa các BĐS “đồng dạng” trong khu vực có những yếu tố tương tự với BĐS chuyển nhượng hay cơ quan thuế tham khảo giá của các tổ chức định giá nếu nghi ngờ người nộp thuế ghi giá chuyển nhượng thấp.

 

Cần phải xem xét đưa vào quy định BĐS giao dịch phải thông qua sàn giao dịch BĐS, hiện luật Kinh doanh BĐS không bắt buộc một số BĐS phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản như luật Kinh doanh BĐS năm 2007. Tuy nhiên cần thiết phải quy định BĐS giao dịch phải thông qua sàn giao dịch BĐS, khi giao dịch qua sàn giá chuyển nhượng sẽ được công khai minh bạch, khi đó cơ quan thuế chỉ cần liên hệ với các sàn giao dịch BĐS thì sẽ biết được giá chuyển nhượng BĐS thực tế.

 

Nếu trong Bộ luật Hình sự có các chế tài đối với “người đồng phạm”, “người giúp sức” thì trong xử lý vi phạm hành chính về thuế đối với chuyển nhượng BĐS cũng cần phải có các quy định tương tự đối với người nhận chuyển nhượng BĐS khi họ giúp và tạo điều kiện cho người chuyển nhượng kê khai giá thấp gây thiệt hại cho Nhà nước, nếu người nhận chuyển nhượng không đồng ý ký hợp đồng công chứng với giá thấp hơn thực tế thì một mình người mua khó có cơ hội kê khai giá thấp với cơ quan thuế.

 

Chỉ sửa đổi luật thuế Thu nhập cá nhân cũng sẽ không giải quyết triệt để bài toán kê khai giá thấp mà cần phải sửa đổi một loạt các quy định pháp luật có liên quan nằm rải rác ở các đạo luật khác như: luật Kinh doanh bất động sản, luật Nhà ở, luật Đất đai, luật Xử lý vi phạm hành chính, Bộ luật Hình sự, luật Công chứng... để qua đó có những biện pháp cũng như xây dựng chế tài mạnh mẽ hơn khuyến khích người mua kẻ bán kê khai đúng giá và ngân sách không bị thất thu. Giá trị BĐS tăng đều và ngày càng cao gần như không có xu hướng giảm, nên nguồn thu thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng BĐS là rất lớn do đó cần ban hành những chính sách kịp thời điều chỉnh sự phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS.

Một chính sách thuế hữu hiệu, minh bạch, công bằng, điều chỉnh kịp thời những thay đổi của đời sống xã hội sẽ giúp cho Nhà nước dễ dàng quản lý và người dân tuân thủ. Qua đó khuyến khích và tạo ra nguồn thu, chính sách cũng nhằm nuôi dưỡng nguồn thu chứ không làm cho người dân tìm cách trốn tránh nghĩa vụ, Bộ Tài chính phải nhờ sự hỗ trợ của bộ nghành khác để tìm cách chống thất thu. Nhìn vào chính sách thuế thu nhập cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS và quá trình thực thi chính sách này trong thực tiễn cho thấy mối quan hệ giữa người nộp thuế và cơ quan thuế giống như đang chơi trò trốn tìm.

 

Sài gòn 13 tháng 5 năm 2022 - Viết trong những ngày giao mùa

Luật sư, Nguyễn Hoàng Hải

 

 

_____________________________

 

[1] Điều 2 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012 và Luật số 71/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014

[2]  Điều 22 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP

[3]  Khoản 12 Điều 1 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP

[4]  Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 218/2013/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi: Nghị định số 91/2014/NĐ-CP, Nghị định số 12/2015/NĐ-CP và Nghị định số 146/2017/NĐ-CP

[5]  Khoản 1 Điều 16 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP

[6]  Khoản 4 Điều 6 luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14

[7]  Điều 50 luật Quản lý thuế số 38/2019/QH14

[8]  https://thanhnien.vn/nganh-thue-long-an-tra-lai-hang-tram-ho-so-vi-khai-thap-hon-thi-truong-post1441063.html

[9]  Điều 200 Bộ Luật Hình sự năm 2015 sửa đổi năm 2017

[10]  Khoản 11 Điều 1 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP

[11]  Khoản 5 Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP

[12]  Khoản 1 Điều 3 luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 17/2008/QH12

 


Tin cùng chuyên mục

 Kết nối với chúng tôi

 

 

 Đường đến credent

Bản đồ đường đi

 Thống kê truy cập
  • Trực tuyến:
    11
  • Tất cả:
    2072846

 VP1: 60/1 Tôn Thất Tùng, P. Bến Thành, quận 1, TP.HCM  

Điện thoại Hotline: 0943117117 - 0903704871

Email Email: luatsu@tuvanluatvietnam.vn

Email Website: credent.net

 VP2: 11 Đặng Thế Phong, P.Tân Sơn Nhì, Q.Tân Phú, TP.HCM  

Điện thoại Hotline: 0903704871

Email Email: luatsu@tuvanluatvietnam.vn

Email Website: credent.net

 VP3: 187 Phan Bội Châu, phường Lê Hồng Phong, TP.Quãng Ngãi 

Điện thoại Hotline: 0973101101

Email Email: luatsu@tuvanluatvietnam.vn

Email Website: credent.net

 © Copyright 2016 www.credent.net, all rights reserved.

Thiết kế website www.webso.vn
Back to top